Comprar casa en Canadá: pago inicial, prueba de estrés y costos
Por Jordan Ellis · Publicado el
Quick Answer
El pago inicial mínimo en Canadá es 5% sobre los primeros $500,000 del precio y 10% sobre la parte entre $500,000 y $1,499,999; desde $1.5 millones se exige 20%. Con menos del 20% se paga el seguro CMHC, que se suma al préstamo. Para que te aprueben debes pasar la prueba de estrés: calificar a la tasa más alta entre tu tasa contratada más 2 puntos y 5.25%. Con un ingreso de $100,000 y sin otras deudas, eso permite un préstamo de unos $410,000, es decir una vivienda de alrededor de $456,000 con 10% de pago inicial.
Comprar en Canadá tiene reglas propias que sorprenden incluso a quien ya compró casa en otro país. Estas son las que deciden si te aprueban y cuánto necesitas.
El pago inicial mínimo
| Precio de la vivienda | Pago inicial mínimo |
|---|---|
| Hasta $500,000 | 5% |
| $500,000 a $1,499,999 | 5% sobre los primeros $500,000 y 10% sobre el resto |
| $1.5 millones o más | 20%, sin excepción |
En una casa de $600,000, el mínimo es $35,000: el 5% de los primeros $500,000 más el 10% de los $100,000 restantes.
El dinero debe ser rastreable durante 90 días. Los bancos piden estados de cuenta para comprobar el origen de los fondos, y un depósito grande de última hora obliga a explicarlo. Si viene de un familiar, se firma una carta de regalo (gift letter) en la que se declara que no hay obligación de devolverlo.
El seguro CMHC
Con menos del 20% de pago inicial, el seguro hipotecario es obligatorio. Protege al banco, no a ti, y la prima se suma al préstamo:
- 4.00% del préstamo con 5% a 9.99% de pago inicial
- 3.10% con 10% a 14.99%
- 2.80% con 15% a 19.99%
Como la prima se financia, pagas intereses sobre ella durante toda la amortización. La calculadora de hipoteca la agrega automáticamente para que veas el pago real.
La prueba de estrés
Los bancos regulados por el gobierno federal deben aprobarte a la tasa más alta entre tu tasa contratada más 2 puntos y 5.25%. Con una tasa de 4.5%, te evalúan a 6.5%.
Además aplican dos límites:
- 39% del ingreso bruto para los gastos de vivienda: pago hipotecario, impuesto predial, calefacción y la mitad de las cuotas de condominio
- 44% del ingreso bruto para todas tus deudas juntas, incluida la hipoteca
Con un ingreso de $100,000 y sin otras deudas, eso permite un préstamo de alrededor de $410,000, o una vivienda de unos $456,000 con 10% de pago inicial. Un préstamo de auto de $500 al mes reduce ese techo en varias decenas de miles.
Plazo y amortización no son lo mismo
La amortización es el tiempo total para liquidar la hipoteca, normalmente 25 años. El plazo (term) es la duración del contrato con tu banco, casi siempre 5 años. Al terminar el plazo renuevas a la tasa vigente en ese momento. Es una diferencia importante para quien viene de países donde la tasa se fija de por vida: en Canadá te renegocian la tasa varias veces durante la vida del crédito.
Los costos de cierre
Reserva entre 1.5% y 4% del precio, además del pago inicial:
- Impuesto de transferencia — varía por provincia; en Toronto se paga dos veces, provincial y municipal. En Quebec se llama “taxe de bienvenue” y la factura llega meses después de la compra.
- Notario o abogado — normalmente entre $1,500 y $2,500
- Inspección de la vivienda — opcional pero muy recomendable
- Seguro de título y ajustes de impuesto predial
- GST o HST — solo en vivienda nueva, no en reventa
Antes de hacer una oferta
- Consigue una preaprobación: fija una tasa por 90 a 120 días y te dice tu techo real.
- Recuerda que la preaprobación no es la aprobación final: el banco todavía tiene que aprobar la propiedad, normalmente con un avalúo.
- Por eso casi todas las ofertas incluyen una condición de financiamiento de unos días. Renunciar a ella para ganar una competencia significa arriesgar tu depósito.
- Compara tu pago contra tu salario neto real, no contra el bruto: el banco razona en bruto, pero la hipoteca se paga con lo que llega a tu cuenta.