Test de résistance hypothécaire : combien pouvez-vous emprunter ?
Par Jordan Ellis · Publié le
Réponse rapide
Les prêteurs sous réglementation fédérale doivent vous qualifier au taux le plus élevé entre votre taux contractuel plus 2 points de pourcentage et 5,25 %. À un taux de 4,5 %, vous devez donc démontrer que vous pourriez payer à 6,5 %. Deux ratios s'appliquent : les frais de logement ne doivent pas dépasser 39 % du revenu brut (ABD) et l'ensemble de vos dettes 44 % (ATD). Concrètement, un revenu de 100 000 $ sans autre dette permet environ 410 000 $ de prêt, soit une propriété d'environ 455 000 $ avec 10 % de mise de fonds.
Le test de résistance décide du montant que la banque acceptera de vous prêter, et il ne repose pas sur le taux que vous paierez réellement.
La règle
Depuis 2018, tout prêteur sous réglementation fédérale doit vous qualifier au plus élevé de ces deux taux :
- votre taux contractuel plus 2 points de pourcentage;
- le plancher de 5,25 %.
Avec un taux fixe de 4,5 %, la qualification se fait donc à 6,5 %. Vous continuez de payer 4,5 % : le taux de qualification sert uniquement à plafonner le montant du prêt.
Les deux ratios
ABD — amortissement brut de la dette, maximum 39 % Le versement hypothécaire calculé au taux de qualification, plus les taxes municipales et scolaires, le chauffage et la moitié des frais de copropriété, divisés par votre revenu brut.
ATD — amortissement total de la dette, maximum 44 % Tout ce qui précède, plus les paiements de prêt auto, de prêt étudiant, de marge de crédit et le paiement minimal de vos cartes, même si le solde est à zéro sur certaines d’entre elles.
C’est le plus contraignant des deux qui décide. Sans dette, l’ABD s’applique; dès qu’il y a un prêt auto, l’ATD prend souvent le relais.
Ce que cela donne en dollars
À un taux contractuel de 4,5 % testé à 6,5 %, sur 25 ans, avec 350 $ de taxes et 150 $ de chauffage par mois, et aucune autre dette :
| Revenu brut du ménage | Prêt maximal | Propriété avec 10 % de mise de fonds |
|---|---|---|
| 60 000 $ | environ 216 000 $ | environ 240 000 $ |
| 80 000 $ | environ 313 000 $ | environ 348 000 $ |
| 100 000 $ | environ 410 000 $ | environ 456 000 $ |
| 130 000 $ | environ 556 000 $ | environ 618 000 $ |
Ajoutez un prêt auto de 500 $ par mois et l’effet dépend du ratio qui bloque : environ 37 000 $ de moins à 60 000 $ de revenu, environ 12 000 $ à 100 000 $, et rien du tout à 130 000 $, où c’est l’ABD qui limite déjà. Le calcul exact pour votre situation se fait avec la calculatrice hypothécaire, et les versements correspondants figurent dans nos tableaux par montant de prêt.
Les trois leviers réels
- Réduire vos paiements mensuels. Lorsque c’est l’ATD qui bloque, chaque 100 $ de paiement mensuel éliminé libère environ 15 000 $ de capacité d’emprunt. Rembourser un prêt auto avant de faire une demande vaut souvent mieux qu’ajouter la même somme à la mise de fonds.
- Augmenter la mise de fonds. Au-delà de 20 %, vous évitez aussi la prime d’assurance, qui est ajoutée au prêt et porte intérêt pendant tout l’amortissement.
- Allonger l’amortissement. Passer de 25 à 30 ans réduit le versement de qualification et augmente le montant admissible, au prix de dizaines de milliers de dollars d’intérêts supplémentaires.
Ce que le test ne mesure pas
Il ne tient pas compte de vos frais de garde, de vos cotisations REER, de l’entretien de la propriété ni de l’épargne que vous souhaitez continuer à faire. Un prêteur peut approuver un montant que votre budget ne supporte pas confortablement. Le montant approuvé est un plafond réglementaire, pas une recommandation : comparez-le à votre salaire net réel avant de vous engager.